高いマンションが節税対策と言われる理由｜相続税の仕組みを簡単解説

なぜマンションで節税できると言われるのか

結論から言うと、

「市場価格」と「相続税評価額」に差が出る場合がある

ためです。

相続税では、財産を一定のルールで評価します。

現金は分かりやすく、1億円なら原則1億円です。

しかし不動産は、実際の売買価格そのものではなく、土地や建物ごとの評価方法を使います。

現金はそのまま評価される

例えば、相続財産が現金1億円だけなら、評価額も基本的に1億円です。

つまり、評価差はほとんどありません。

このため、現金は相続税計算上とてもシンプルです。

不動産は評価方法が違う

不動産は、主に次のように評価されます。

土地は路線価や倍率方式、建物は固定資産税評価額を基準にします。

その結果、都心の人気マンションでは、市場価格より相続税評価額が低く見えることがあります。

タワーマンションが話題になった理由

タワーマンションは、高層階ほど市場価格が高くなりやすい特徴があります。

一方で、従来の相続税評価では、階数や眺望による市場価格差が十分に反映されにくいケースがありました。

そのため、

という差が注目されました。

これが「タワマン節税」と呼ばれた背景です。

2024年からマンション評価は見直された

重要なのは、現在は昔ほど単純ではないことです。

国税庁は、2024年1月1日以後に相続・贈与などで取得した居住用の区分所有財産について、一定の場合に「区分所有補正率」を使う評価方法を導入しています。

これは、マンションの市場価格と相続税評価額の乖離を調整するための仕組みです。

つまり、

「高いマンションを買えば必ず大きく節税できる」

という考え方は危険です。

賃貸マンションは評価が下がる場合がある

マンションを賃貸に出している場合、所有者が自由に使えない部分があります。

そのため、借家権割合や貸家建付地などの考え方により、評価額が調整される場合があります。

イメージとしては、

自由に使えない不動産は、評価が下がることがある

ということです。

ただし、賃貸には空室、修繕費、家賃下落、管理コストなどのリスクもあります。

節税だけで買うと危険

高額マンションは、節税効果だけで判断するものではありません。

特に注意したいのは次の点です。

節税額より不動産価格の下落が大きければ、全体では損になることもあります。

相続で困りやすいポイント

不動産は現金と違い、分けにくい資産です。

例えば、相続人が複数いる場合、

• 誰が住むのか
• 売却するのか
• 家賃収入をどう分けるのか
• 相続税を払う現金があるのか

が問題になります。

相続税評価が下がっても、納税資金や家族間の分割問題が残る場合があります。

実務で重要な考え方

おすすめは、

「節税商品」としてではなく、「資産全体の設計」として見る

ことです。

確認したいポイントは以下です。

• 相続財産全体の現金比率
• 不動産の将来需要
• 収益性と維持コスト
• 相続人の人数
• 売却しやすさ

特に初心者は、節税効果だけでなく、出口戦略まで考えることが重要です。

投資として見る場合のポイント

マンション投資では、税金以外にも見るべきものがあります。

相続税評価だけでは、投資として良い物件かは判断できません。

初心者が誤解しやすいポイント

「高いほど節税になる」

価格だけで決まりません。

重要なのは、市場価格と相続税評価額の差、将来の資産価値、収益性です。

「相続税がゼロになる」

節税は、税負担を下げる可能性があるだけです。

完全に税金をなくす方法ではありません。

「タワマン節税は今も昔と同じ」

2024年以後、居住用の区分所有財産について評価方法の見直しが行われています。

昔の情報だけで判断するのは危険です。

まとめ

• 高額マンションは相続税評価が市場価格より低くなる場合がある
• 現金より評価圧縮しやすいケースがある
• タワーマンション節税は評価見直しで昔ほど単純ではない
• 賃貸不動産は評価減の可能性があるが運用リスクもある
• 節税だけでなく資産価値・収益性・出口戦略が重要

まずは、

1. 相続財産全体を整理する
2. 現金と不動産の比率を確認する
3. 専門家に評価額と納税資金を相談する

この3つから始めると、全体像を把握しやすくなります。

出典・参考

• 国税庁 No.4602 土地家屋の評価
• 国税庁 No.4667 居住用の区分所有財産の評価
• 国税庁 居住用の区分所有財産の評価について（法令解釈通達）