日本プロロジスリート投資法人（3283）銘柄分析

1. 投資判断サマリー

日本プロロジスリート投資法人は、物流施設を中心に運用するJ-REITです。稼働率、賃料改定、LTV、1口当たり分配金を軸に評価します。

項目	内容
更新日	2026年7月16日
総合評価	★★★☆☆（中立）
一言サマリー	2026年5月期は営業収益337.10億円、当期純利益143.95億円と前期比で減収減益でした。

投資評価は、成長性、収益性、財務、配当、安定性の5軸で整理します。星評価は直近の開示情報、プロフィール、還元情報をもとにした確認用の目安です。

基準にした開示情報は、2026-07-16開示の「日本プロロジスリート投資法人（3283）｜分配金1,928円、稼働率98.0%｜2026年5月期決算」です。稼働率98.0%、LTV40.5%、賃料改定率+7.0%と分配金の内訳を確認します。

項目	直近実績	前年比・変化	会社予想・補足	見方
営業収益	337.10億円	-3.9%	会社開示を確認	増加率と利益へのつながりを確認します。
営業利益	159.71億円	-5.1%	会社開示を確認	利益成長の質と一時要因を確認します。
経常利益	143.95億円	-5.8%	会社開示を確認	利益成長の質と一時要因を確認します。
当期純利益	143.95億円	-6.2%	会社開示を確認	利益成長の質と一時要因を確認します。
1口当たり当期純利益	1,715円	-6.3%	会社開示を確認	利益成長の質と一時要因を確認します。
1口当たり分配金	1,928円	+0.4%	会社開示を確認	増加率と利益へのつながりを確認します。

営業収益・利益は前期を下回りましたが、分配金は利益超過分配を増やして1,928円となりました。分配総額だけでなく、利益分配1,716円との内訳を見る必要があります。

今回の決算は、見出しの増減だけでなく、収益の質と財務余力を分けて見る必要があります。

確認点	今回の状況	判断材料
物件運用	60物件、稼働率98.0%	東京圏の物流施設供給が稼働率へ与える影響を確認します。
利益の方向	159.71億円（-5.1%）	増収でも利益率が下がる場合は、コストや一時要因を分けて見ます。
キャッシュ	財務安全性は、自己資本比率、営業キャッシュ・フロー、現預金水準を次回開示で確認します。	自己資本比率、現預金、有利子負債、流動性を確認します。
財務安全性	財務安全性は、自己資本比率、営業キャッシュ・フロー、現預金水準を次回開示で確認します。	自己資本比率、現預金、有利子負債、流動性を確認します。
会社予想	2026年11月期分配金1,938円	利益分配と利益超過分配の前提を確認します。

このセクションは、次回以降の決算でも繰り返し見るポイントです。単発の好材料より、同じ指標が継続して改善しているかを重視します。

リスク	内容
金利上昇	借換費用の増加が利益と分配金を圧迫します。
物流施設の供給増	空室率上昇や賃料競争につながる可能性があります。
利益超過分配	資本の払い戻しに相当する場合があり、税務上の扱いも異なります。
市場評価	決算数値が改善しても、事前期待との差や需給によって株価反応は変わります。

ここでは売買判断ではなく、日本プロロジスリート投資法人を見るための評価軸を整理します。

観点	評価
強み	2026年5月期は営業収益337.10億円、当期純利益143.95億円と前期比で減収減益でした。
懸念点	金利上昇、東京圏の物流施設供給、利益超過分配への依存です。
次に見るポイント	稼働率、賃料改定率、LTV、利益分配の順に確認します。

現時点では中立評価です。高稼働率とLTVの余力は強みですが、分配金の増加には利益超過分配が寄与しています。次回は利益分配の回復と調達金利を確認します。

Peer Comparison

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