日本プロロジスリート投資法人（3283）｜分配金1,928円、稼働率98.0%｜2026年5月期決算

決算サマリー

項目	2026年5月期	2025年11月期	前期比
営業収益	337.10億円	350.80億円	-3.9%
営業利益	159.71億円	168.33億円	-5.1%
経常利益	143.95億円	152.87億円	-5.8%
当期純利益	143.95億円	153.54億円	-6.2%
1口当たり当期純利益	1,715円	1,830円	-6.3%
1口当たり分配金	1,928円	1,920円	+0.4%

当期純利益は前期を下回りましたが、利益超過分配金を1口90円から212円へ増やし、分配金総額は1,928円となりました。内訳は利益分配1,716円、利益超過分配212円です。

期末の保有資産は60物件、取得価格合計9,632.37億円、稼働率98.0%でした。賃料改定率は平均+7.0%で、既存物件の内部成長は続いています。大規模マルチテナント型物流施設の空室率は2026年3月時点で東京圏9.2%、近畿圏2.2%と、東京圏にはなお供給過多感が残るものの改善傾向です。

総資産8,951.95億円、純資産4,966.09億円、自己資本比率55.5%です。有利子負債は3,623.00億円、LTVは40.5%、鑑定LTVは28.5%でした。格付けはJCR「AA+」、R&I「AA」で、調達基盤は安定しています。

営業キャッシュ・フローは167.92億円、投資キャッシュ・フローは19.12億円、財務キャッシュ・フローは-161.05億円。期末の現金及び現金同等物は228.07億円でした。1口当たりNAVは59,196円です。

項目	2026年11月期予想	前期比	2027年5月期予想	前期比
営業収益	350.86億円	+4.1%	346.72億円	-1.2%
営業利益	162.55億円	+1.8%	163.46億円	+0.6%
経常利益	145.03億円	+0.7%	144.07億円	-0.7%
当期純利益	145.02億円	+0.7%	144.06億円	-0.7%
1口当たり分配金	1,938円	+0.5%	1,940円	+0.1%

2026年11月期の分配金予想は利益分配1,729円、利益超過分配209円。2027年5月期は同1,717円、223円です。利益超過分配は投資主への現金還元を支える一方、資本の払い戻しに相当する場合があり、税務上の扱いも通常の利益分配と異なる点には注意が必要です。

最大の確認点は、東京圏の物流施設供給が稼働率や賃料改定に及ぼす影響です。また、金利上昇は借換コストを通じて分配金を圧迫します。稼働率98.0%、LTV40.5%という現在の余力を維持しながら、内部成長で調達費用の増加を吸収できるかが焦点になります。

減収減益ながら、稼働率、賃料改定、LTVはいずれも安定しています。分配金も前期を上回る計画で、運用面は底堅い内容です。ただし、増配には利益超過分配の増額が寄与しているため、利益分配だけでなく分配金の内訳を継続して確認する必要があります。