決算サマリー
| 項目 | 2019年8月期 | 2019年2月期 | 前期比 |
|---|---|---|---|
| 営業収益 | 91.37億円 | 89.44億円 | +2.2% |
| 営業利益 | 49.83億円 | 49.95億円 | -0.3% |
| 経常利益 | 43.62億円 | 43.99億円 | -0.9% |
| 当期純利益 | 43.61億円 | 43.98億円 | -0.8% |
| 1口当たり分配金（利益超過分配金を含まない） | 3487円 | 3516円 | -0.8% |
| 利益超過分配金を含む総額 | 3487円 | 3516円 | -0.8% |
REITの増減率は前年同期比ではなく、直前の6か月決算期との比較である。
セグメント
REITには事業会社の報告セグメントをそのまま適用しない。収益源は保有不動産の賃料、共益費、物件売却などであり、評価では用途別・地域別ポートフォリオ、稼働率、賃料改定、含み損益を運用報告と併せて見る。
財務安全性
総資産は3307.10億円、純資産は1671.65億円、自己資本比率は50.5%。営業CFは63.08億円、投資CFは-69.74億円、財務CFは26.51億円、期末現金は172.91億円である。REITでは借入金の返済期限、固定・変動金利比率、LTV、物件取得と分配の資金配分が財務余力を左右する。
定量評価
営業利益率は54.5%、1口当たり分配金は3487円。利益成長だけでなく、分配金を支える賃貸収益と借換後の金利負担を同時に確認する。REITでは事業会社型のEPS、ROIC、PERより、1口当たり利益、NAV倍率、分配金利回り、LTVが中心指標となる。
ポジティブ要因
営業収益と利益
営業収益は91.37億円（+2.2%）、営業利益は49.83億円（-0.3%）。賃貸収益と費用の差が営業段階でどの程度残ったかを示す。
分配金
1口当たり分配金（利益超過分配金を含まない）は3487円で、直前期は3516円だった。利益超過分配金非開示を含む総額は3487円であり、利益分配と資本払戻しの内訳を分けて読む必要がある。
リスク要因
金利・借換リスク
借入金の借換金利が上昇すると、賃料収入が安定していても分配可能利益は圧迫される。固定金利比率と平均残存年数が確認点となる。
稼働率と物件価格
退去や賃料減額で稼働率が下がる場合、営業収益と鑑定評価の両方に影響する。物件売却益を含む期は、継続的な賃貸利益と切り分ける必要がある。
業界動向との関連
J-REITは長期金利と不動産賃貸市況の双方に反応する。金利上昇は調達費用と投資口価格の重荷になりやすい一方、賃料上昇や高稼働が続く場合は収益の下支えとなる。
株価への示唆
決算だけで投資口価格の割安・割高は決められない。2019年8月期の分配金3487円に加え、NAV倍率、予想分配金利回り、LTV、金利固定化の状況を同じ時点で比較する必要がある。
今期の総括
2019年8月期は営業収益91.37億円、営業利益49.83億円、当期純利益43.61億円、1口当たり分配金3487円となった。直前期比較とキャッシュ・フローを分けて確認できる内容である。
来期見通し
2020年2月期予想は営業収益94.53億円、営業利益51.75億円、当期純利益45.40億円、1口当たり分配金3460円（利益超過分配金なし）。賃料、稼働率、物件取得・売却、借換金利の前提が達成度を左右する。
総合判断
総合判断は中立。営業収益91.37億円と分配金（利益超過分配金を含まない）3487円、利益超過分配金を含む総額3487円を基礎に、自己資本比率50.5%、営業CF63.08億円、次期分配金予想3460円を評価する。金利負担が想定以上に増える場合は見方が弱まり得る。