Ｒ－サムティレジ（3459）｜REIT決算｜営業収益59.72億円、分配金2637円｜2026年7月期

決算サマリー

項目	2026年7月期	2026年1月期	前期比
営業収益	59.72億円	71.06億円	-16%
営業利益	26.52億円	39.33億円	-32.6%
経常利益	19.08億円	32.69億円	-41.6%
当期純利益	19.07億円	32.68億円	-41.6%
1口当たり分配金	2637円	3604円	-26.8%

REITの増減率は前年同期比ではなく、直前の6か月決算期との比較である。

REITには事業会社の報告セグメントをそのまま適用しない。収益源は保有不動産の賃料、共益費、物件売却などであり、評価では用途別・地域別ポートフォリオ、稼働率、賃料改定、含み損益を運用報告と併せて見る。

総資産は1781.56億円、純資産は845.35億円、自己資本比率は47.4%。営業CFは22.40億円、投資CFは-5.18億円、財務CFは-30.70億円、期末現金は48.82億円である。REITでは借入金の返済期限、固定・変動金利比率、LTV、物件取得と分配の資金配分が財務余力を左右する。

営業利益率は44.4%、1口当たり分配金は2637円。利益成長だけでなく、分配金を支える賃貸収益と借換後の金利負担を同時に確認する。REITでは事業会社型のEPS、ROIC、PERより、1口当たり利益、NAV倍率、分配金利回り、LTVが中心指標となる。

営業収益は59.72億円（-16%）、営業利益は26.52億円（-32.6%）。賃貸収益と費用の差が営業段階でどの程度残ったかを示す。

1口当たり分配金は2637円で、直前期は3604円だった。利益超過分配を含む場合は、利益分配と資本払戻しの内訳を分けて読む必要がある。

借入金の借換金利が上昇すると、賃料収入が安定していても分配可能利益は圧迫される。固定金利比率と平均残存年数が確認点となる。

退去や賃料減額で稼働率が下がる場合、営業収益と鑑定評価の両方に影響する。物件売却益を含む期は、継続的な賃貸利益と切り分ける必要がある。

J-REITは長期金利と不動産賃貸市況の双方に反応する。金利上昇は調達費用と投資口価格の重荷になりやすい一方、賃料上昇や高稼働が続く場合は収益の下支えとなる。

決算だけで投資口価格の割安・割高は決められない。2026年7月期の分配金2637円に加え、NAV倍率、予想分配金利回り、LTV、金利固定化の状況を同じ時点で比較する必要がある。

2026年7月期は営業収益59.72億円、営業利益26.52億円、当期純利益19.07億円、1口当たり分配金2637円となった。直前期比較とキャッシュ・フローを分けて確認できる内容である。

2027年1月期予想は営業収益61.18億円、営業利益29.50億円、当期純利益20.26億円、1口当たり分配金2732円。賃料、稼働率、物件取得・売却、借換金利の前提が達成度を左右する。

総合判断は弱気。営業収益59.72億円と分配金2637円を基礎に、自己資本比率47.4%、営業CF22.40億円、次期分配金予想2732円を評価する。金利負担が想定以上に増える場合は見方が弱まり得る。