スターアジア不動産投資法人（3468）｜REIT決算｜営業収益28.10億円、分配金2773円｜2018年7月期

決算サマリー

REITの増減率は前年同期比ではなく、直前の6か月決算期との比較である。

セグメント

REITには事業会社の報告セグメントをそのまま適用しない。収益源は保有不動産の賃料、共益費、物件売却などであり、評価では用途別・地域別ポートフォリオ、稼働率、賃料改定、含み損益を運用報告と併せて見る。

財務安全性

総資産は935.53億円、純資産は472.87億円、自己資本比率は50.5%。営業CFは13.66億円、投資CFは-110.55億円、財務CFは99.86億円、期末現金は51.18億円である。REITでは借入金の返済期限、固定・変動金利比率、LTV、物件取得と分配の資金配分が財務余力を左右する。

定量評価

営業利益率は56.1%、1口当たり分配金は2773円。利益成長だけでなく、分配金を支える賃貸収益と借換後の金利負担を同時に確認する。REITでは事業会社型のEPS、ROIC、PERより、1口当たり利益、NAV倍率、分配金利回り、LTVが中心指標となる。

ポジティブ要因

営業収益と利益

営業収益は28.10億円（-12%）、営業利益は15.76億円（-23.2%）。賃貸収益と費用の差が営業段階でどの程度残ったかを示す。

分配金

1口当たり分配金（利益超過分配金を含まない）は2773円で、直前期は4077円だった。利益超過分配金0円を含む総額は2773円であり、利益分配と資本払戻しの内訳を分けて読む必要がある。

リスク要因

金利・借換リスク

借入金の借換金利が上昇すると、賃料収入が安定していても分配可能利益は圧迫される。固定金利比率と平均残存年数が確認点となる。

稼働率と物件価格

退去や賃料減額で稼働率が下がる場合、営業収益と鑑定評価の両方に影響する。物件売却益を含む期は、継続的な賃貸利益と切り分ける必要がある。

業界動向との関連

J-REITは長期金利と不動産賃貸市況の双方に反応する。金利上昇は調達費用と投資口価格の重荷になりやすい一方、賃料上昇や高稼働が続く場合は収益の下支えとなる。

株価への示唆

決算だけで投資口価格の割安・割高は決められない。2018年7月期の分配金2773円に加え、NAV倍率、予想分配金利回り、LTV、金利固定化の状況を同じ時点で比較する必要がある。

今期の総括

2018年7月期は営業収益28.10億円、営業利益15.76億円、当期純利益13.05億円、1口当たり分配金2773円となった。直前期比較とキャッシュ・フローを分けて確認できる内容である。

来期見通し

2019年1月期予想は営業収益37.95億円、営業利益22.98億円、当期純利益19.36億円、1口当たり分配金（利益超過分配金を含まない）3580円、利益超過分配金0円を含む総額3580円。賃料、稼働率、物件取得・売却、借換金利の前提が達成度を左右する。

総合判断

総合判断は弱気。営業収益28.10億円と分配金（利益超過分配金を含まない）2773円、利益超過分配金を含む総額2773円を基礎に、自己資本比率50.5%、営業CF13.66億円、次期分配金予想3580円を評価する。金利負担が想定以上に増える場合は見方が弱まり得る。

出典

• スターアジア不動産投資法人「2018年7月期 2018年7月期 決算短信（REIT）」、開示日: 2018-09-13