決算サマリー
| 項目 | 2019年7月期 | 2019年1月期 | 前期比 |
|---|---|---|---|
| 営業収益 | 37.85億円 | 38.44億円 | -1.5% |
| 営業利益 | 22.25億円 | 24.06億円 | -7.5% |
| 経常利益 | 19.65億円 | 20.73億円 | -5.2% |
| 当期純利益 | 19.64億円 | 20.49億円 | -4.2% |
| 1口当たり分配金（利益超過分配金を含まない） | 3625円 | 3720円 | -2.6% |
| 利益超過分配金を含む総額 | 3625円 | 3720円 | -2.6% |
REITの増減率は前年同期比ではなく、直前の6か月決算期との比較である。
セグメント
REITには事業会社の報告セグメントをそのまま適用しない。収益源は保有不動産の賃料、共益費、物件売却などであり、評価では用途別・地域別ポートフォリオ、稼働率、賃料改定、含み損益を運用報告と併せて見る。
財務安全性
総資産は1102.40億円、純資産は547.39億円、自己資本比率は49.7%。営業CFは35.57億円、投資CFは-13.66億円、財務CFは-27.70億円、期末現金は56.84億円である。REITでは借入金の返済期限、固定・変動金利比率、LTV、物件取得と分配の資金配分が財務余力を左右する。
定量評価
営業利益率は58.8%、1口当たり分配金は3625円。利益成長だけでなく、分配金を支える賃貸収益と借換後の金利負担を同時に確認する。REITでは事業会社型のEPS、ROIC、PERより、1口当たり利益、NAV倍率、分配金利回り、LTVが中心指標となる。
ポジティブ要因
営業収益と利益
営業収益は37.85億円（-1.5%）、営業利益は22.25億円（-7.5%）。賃貸収益と費用の差が営業段階でどの程度残ったかを示す。
分配金
1口当たり分配金（利益超過分配金を含まない）は3625円で、直前期は3720円だった。利益超過分配金非開示を含む総額は3625円であり、利益分配と資本払戻しの内訳を分けて読む必要がある。
リスク要因
金利・借換リスク
借入金の借換金利が上昇すると、賃料収入が安定していても分配可能利益は圧迫される。固定金利比率と平均残存年数が確認点となる。
稼働率と物件価格
退去や賃料減額で稼働率が下がる場合、営業収益と鑑定評価の両方に影響する。物件売却益を含む期は、継続的な賃貸利益と切り分ける必要がある。
業界動向との関連
J-REITは長期金利と不動産賃貸市況の双方に反応する。金利上昇は調達費用と投資口価格の重荷になりやすい一方、賃料上昇や高稼働が続く場合は収益の下支えとなる。
株価への示唆
決算だけで投資口価格の割安・割高は決められない。2019年7月期の分配金3625円に加え、NAV倍率、予想分配金利回り、LTV、金利固定化の状況を同じ時点で比較する必要がある。
今期の総括
2019年7月期は営業収益37.85億円、営業利益22.25億円、当期純利益19.64億円、1口当たり分配金3625円となった。直前期比較とキャッシュ・フローを分けて確認できる内容である。
来期見通し
2020年1月期予想は営業収益31.99億円、営業利益16.70億円、当期純利益14.41億円、1口当たり分配金2770円（利益超過分配金なし）。賃料、稼働率、物件取得・売却、借換金利の前提が達成度を左右する。
総合判断
総合判断は弱気。営業収益37.85億円と分配金（利益超過分配金を含まない）3625円、利益超過分配金を含む総額3625円を基礎に、自己資本比率49.7%、営業CF35.57億円、次期分配金予想2770円を評価する。金利負担が想定以上に増える場合は見方が弱まり得る。