決算サマリー

項目当期実績前期変化
営業収益129.75億円132.17億円-1.8%
営業利益57.62億円45.62億円+26.3%
経常利益51.17億円38.86億円+31.6%
当期純利益51.15億円38.83億円+31.7%
1口当たり分配金3,140円3,140円0.0%
1口当たり純資産100,119円99,774円+0.3%

営業収益は減少しましたが、利益は大きく伸びました。ただし分配金は横ばいで、利益増がそのままDPU増に出たわけではありません。

定量評価

指標直近実績比較対象見方
営業利益変化率+26.3%前期比利益改善の大きさ
分配金変化率0.0%前期比DPUの安定度
稼働率98.6%優先出資証券除く保有資産オフィス・レジデンスの収益基盤
自己資本比率47.8%前期47.6%財務の安定性

利益の伸びは強く見えますが、分配金は据え置きです。REITとしては、利益の質と内部留保・積立金の使い方を合わせて見る必要があります。

ポジティブ要因

利益の大幅改善

営業利益は57.62億円、前期比26.3%増でした。営業収益が減った中で利益が増えており、売却益や費用構造も含めた収益改善が出ています。

高い稼働率

優先出資証券を除く61物件の稼働率は98.6%です。オフィスは99.8%、レジデンスは96.6%で、東京経済圏中心のポートフォリオが安定しています。

賃貸市場の追い風

開示では、オフィスは空室が限定的で大型ビルを中心に賃料上昇、レジデンスもすべてのタイプで賃料上昇傾向とされています。賃料改定余地は今後のDPU維持に効きます。

リスク要因

分配金は横ばい

1口当たり分配金は3,140円で前期と同額です。当期純利益は増えましたが、圧縮積立金505百万円を計上しており、利益増が分配金増に直結していません。

次期予想は減益

2026年10月期は営業収益120.80億円、営業利益51.71億円、当期純利益44.48億円を予想しています。当期比では利益水準が下がる前提です。

金利と売買市場

有利子負債総額は1,472.50億円です。不動産売買市場は活発ですが、建築コスト高騰や金利上昇の影響が残り、取得・売却のタイミングを誤ると分配金の安定性が揺れます。

財務安全性

総資産は3,076.39億円、純資産は1,469.98億円、自己資本比率は47.8%です。営業キャッシュ・フローは86.44億円、投資キャッシュ・フローは-28.33億円、財務キャッシュ・フローは-46.09億円、現金及び現金同等物は281.05億円でした。長期有利子負債比率は94.6%で、返済期限の管理はできていますが、借換金利は引き続き確認点です。

業界動向との関連

東京経済圏のオフィスとレジデンスは、空室率低下や賃料上昇の恩恵を受けやすい一方、金利上昇でREIT全体の期待利回りは上がりやすい局面です。NTT都市開発リートは賃料上昇を取り込みやすいポートフォリオですが、市場はそれが分配金にどれだけ残るかを見ています。

株価への示唆

株価への示唆は中立です。営業利益26.3%増は見栄えがよいですが、DPUは3,140円で横ばい、次期予想は3,100円です。市場が強く評価するには、売却益だけでなく既存物件の賃料上昇でDPUが底上げされる確認が必要になります。逆に、金利上昇が借換コストに出てくると、利益改善があっても投資口価格の反応は鈍くなりやすいです。

今期の総括

2026年4月期は、利益面では強い決算でした。ただし、分配金は横ばいです。REIT投資家が見るのは利益率の改善だけでなく、DPUが持続的に増えるかどうかです。

来期見通し

2026年10月期は営業収益120.80億円、営業利益51.71億円、当期純利益44.48億円、分配金3,100円を予想しています。2027年4月期は営業収益119.38億円、営業利益51.56億円、当期純利益42.86億円、分配金3,100円の見通しです。会社予想は分配金を保証するものではありません。

総合判断

総合判断は中立である。高稼働と利益改善は評価できますが、DPUは横ばいから小幅低下予想です。賃料上昇が借入コストを上回り、分配金を押し上げる形になるかを次期以降で確認したいところです。

出典

本記事は、対象投資法人が開示した決算短信を基に作成しています。

  • 「2026年４月期 決算短信（ＲＥＩＴ）」、ＮＴＴ都市開発リート投資法人、開示日: 2026-06-17