決算サマリー
| 項目 | 2026年6月期 | 2025年12月期 | 前期比 |
|---|---|---|---|
| 営業収益 | 116.04億円 | 116.72億円 | -0.6% |
| 営業利益 | 52.65億円 | 51.57億円 | +2.1% |
| 経常利益 | 44億円 | 43.51億円 | +1.1% |
| 当期純利益 | 43.99億円 | 43.50億円 | +1.1% |
| 1口当たり分配金（利益超過分配金を含まない） | 3070円 | 3036円 | +1.1% |
| 利益超過分配金を含む総額 | 3070円 | 3036円 | +1.1% |
REITの増減率は前年同期比ではなく、直前の6か月決算期との比較である。
セグメント
不動産投資法人に事業会社型の報告セグメントはない。当期末の運用資産は33物件、取得価格総額は2,974億円、期末稼働率は98.1%（前期末比0.2ポイント低下）。JEI浜松町ビルの売却完了とアクアタウン納屋橋の取得、赤坂インターシティAIRの持分追加取得があった。物件入替による売却益と賃貸収益を区別して分配余力を評価する。
財務安全性
総資産は2992.69億円、純資産は1466.90億円、自己資本比率は49%。営業CFは98.07億円、投資CFは-137.12億円、財務CFは45.66億円、期末現金は156.79億円である。REITでは借入金の返済期限、固定・変動金利比率、LTV、物件取得と分配の資金配分が財務余力を左右する。
定量評価
営業利益率は45.4%、1口当たり分配金は3070円。利益成長だけでなく、分配金を支える賃貸収益と借換後の金利負担を同時に確認する。REITでは事業会社型のEPS、ROIC、PERより、1口当たり利益、NAV倍率、分配金利回り、LTVが中心指標となる。
ポジティブ要因
賃貸稼働と物件入替
期末稼働率は98.1%を維持した。売却と取得を通じて33物件のポートフォリオを組み替え、営業利益は前期比2.1%増の52.65億円となった。
分配金
1口当たり分配金は3,070円で前期の3,036円から34円増えた。利益超過分配は行っていない。
リスク要因
金利・借換リスク
借入金の借換金利が上昇すると、賃料収入が安定していても分配可能利益は圧迫される。固定金利比率と平均残存年数が確認点となる。
稼働率と物件価格
退去や賃料減額で稼働率が下がる場合、営業収益と鑑定評価の両方に影響する。物件売却益を含む期は、継続的な賃貸利益と切り分ける必要がある。
業界動向との関連
J-REITは長期金利と不動産賃貸市況の双方に反応する。金利上昇は調達費用と投資口価格の重荷になりやすい一方、賃料上昇や高稼働が続く場合は収益の下支えとなる。
投資口価格への示唆
決算だけで投資口価格の割安・割高は決められない。2026年6月期の分配金3070円に加え、NAV倍率、予想分配金利回り、LTV、金利固定化の状況を同じ時点で比較する必要がある。
今期の総括
営業収益は前期比0.6%減の116.04億円だったが、営業利益は2.1%増の52.65億円。物件入替後の期末稼働率は98.1%、分配金は3,070円だった。売却益と継続的な賃貸収益を区別して次期以降を見る。
来期見通し
2026年12月期の会社予想は営業収益131.23億円、当期純利益55.29億円、1口当たり分配金3,100円。2027年6月期は営業収益110.80億円、当期純利益37.51億円、分配金3,130円を予想する。2026年12月期の分配予想は当期純利益から圧縮積立金1,529百万円を積み立てる前提で、売却益の全額を分配する見込みではない。
総合判断
総合判断は中立。営業収益116.04億円と分配金（利益超過分配金を含まない）3070円、利益超過分配金を含む総額3070円を基礎に、自己資本比率49%、営業CF98.07億円、次期分配金予想3130円を評価する。金利負担が想定以上に増える場合は見方が弱まり得る。
出典
- ジャパンエクセレント投資法人「2026年６月期 決算短信（ＲＥＩＴ）」、開示日: 2026-08-21