まず結論
フラット20とフラット35は、名前の数字がそのまま返済期間の目安です。
| 比較項目 | フラット20 | フラット35 |
|---|---|---|
| 借入期間 | 15年以上20年以下 | 21年以上35年以下 |
| 金利タイプ | 全期間固定 | 全期間固定 |
| 一般的な金利傾向 | フラット35より低め | フラット20より高めになりやすい |
| 毎月の返済額 | 大きくなりやすい | 抑えやすい |
| 利息の総額 | 少なくなりやすい | 多くなりやすい |
金利は毎月変わり、融資率、団体信用生命保険の種類、住宅性能、金利引下げメニュー、取扱金融機関などでも変わります。「フラット20だから必ず何％低い」と固定的に考えるのではなく、同じ条件で見積もることが前提です。
フラット20とは
フラット20は、フラット35のうち15年以上20年以下の借入期間を選ぶ場合を指します。借入時に返済終了までの金利が決まるため、変動金利のように市場金利の上昇で毎月の返済額が変わる不安を抑えやすい商品です。
返済期間が短い分、毎月の元金返済は大きくなります。その代わり、同じ借入額と近い金利条件で比べるなら、利息を支払う期間が短くなり、総返済額を抑えやすくなります。
なお、20年以下で借り始めた後、原則として返済途中に21年以上へ変更することはできません。将来の収入や教育費などを含め、毎月の返済額を無理なく維持できるかが判断の軸になります。
フラット35とは
フラット35は、21年以上35年以下の返済期間を選べる全期間固定金利の住宅ローンです。フラット20より返済期間を長く設定できるため、同じ借入額なら毎月の返済額を抑えやすくなります。
一方、返済期間が長くなれば、利息を支払う期間も延びます。毎月の返済額が低く見えても、総返済額ではフラット20を上回ることがあります。定年後まで返済が残る計画では、繰上返済や退職後の収入も含めた資金計画が必要です。
金利だけでなく、返済額で比べる
住宅ローンの比較では、金利の低さだけを見ると判断を誤りやすくなります。見る順番は次の通りです。
- 同じ借入額・頭金・返済方法で毎月の返済額を比べる
- 借入期間中に支払う利息と総返済額を比べる
- 団信の保障内容、融資手数料、登記費用などを確認する
- 子育て世帯向けなどの金利引下げが何年間続くかを見る
- ボーナス返済なしでも家計が回るかを確認する
たとえば、フラット20の金利が低くても、毎月の返済額が家計の余裕を大きく削るなら、長期固定の安心感を十分に生かせません。逆にフラット35で月々の負担を抑えても、老後まで返済が残るなら別のリスクが生じます。
向いている人の違い
フラット20を検討しやすいケース
- 20年以内に無理なく返済できる収入と自己資金がある
- 定年後に住宅ローンを残したくない
- 毎月の返済額が高くなっても、総利息を抑えたい
- 返済期間を短くして家計の固定費を早めに減らしたい
フラット35を検討しやすいケース
- 毎月の返済額を抑えて手元資金を残したい
- 教育費や生活防衛資金とのバランスを優先したい
- 収入の変動に備えて、返済期間に余裕を持たせたい
- 長期の返済計画を立て、繰上返済も選択肢にしたい
「向いている人」は年齢や家族構成だけで決まるものではありません。借入額、頭金、将来の支出、退職時期、繰上返済の可能性を同じ表に置いて判断します。
まとめ
フラット20は15〜20年、フラット35は21〜35年の全期間固定金利が基本です。フラット20は毎月の返済額が大きくなりやすい一方、金利が低めで総利息を抑えやすく、フラット35は月々の負担を抑えやすい一方で総返済額が増えやすい関係にあります。
金利だけで選ばず、毎月の返済額、総返済額、団信、手数料、老後の返済残高まで並べると、比較の軸がぶれにくくなります。
出典
※金利と利用条件は金融機関、申込時期、融資率、団信、住宅性能などで変わります。公式情報は2026年9月19日に確認しました。