決算サマリー
| 項目 | 2026年11月期3Q累計 | 前年同期 | 増減率 |
|---|---|---|---|
| 売上高 | 996.05億円 | 839.61億円 | +18.6％ |
| 営業利益 | 234.45億円 | 207.98億円 | +12.7％ |
| 税引前四半期利益 | 216.65億円 | 194.38億円 | +11.5％ |
| 親会社所有者帰属四半期利益 | 148.17億円 | 140.45億円 | +5.5％ |
| 基本的1株当たり四半期利益（EPS） | 152.71円 | 144.87円 | +5.4％ |
第3四半期累計の営業利益率は23.5％で、前年同期の24.8％から低下しました。売上の伸びに対して営業利益の増加が小さく、増収の中身はセグメント別に見る必要があります。
セグメント
| 報告セグメント | 外部売上高 | 前年同期比 | セグメント利益 | 前年同期比 |
|---|---|---|---|---|
| 不動産再生 | 606.79億円 | +60.0％ | 122.17億円 | +82.1％ |
| 不動産開発 | 133.63億円 | -38.9％ | 30.21億円 | -49.9％ |
| 不動産賃貸 | 74.12億円 | +12.3％ | 44.30億円 | +21.7％ |
| 不動産ファンド・コンサルティング | 67.88億円 | -1.6％ | 41.70億円 | -5.9％ |
| 不動産管理 | 56.37億円 | +3.8％ | 8.74億円 | +0.7％ |
| ホテル | 57.26億円 | +9.1％ | 18.70億円 | -9.3％ |
不動産再生では、バリューアップ物件43棟と中古区分マンション111戸を販売し、利益が大きく伸びました。不動産開発は一棟物件10棟などを販売しましたが、売上高が38.9％減、利益が49.9％減です。販売時期の違いが大きく、再生事業の好調をそのまま全事業へ広げられる状況ではありません。
賃貸は期末の賃貸物件数が129棟となり、売上・利益とも増加しました。ファンド事業の受託資産残高は2兆8,598億円で、期首からの新規受託488,168百万円が売却等による減少291,022百万円を上回っています。ホテルは新規開業や買収したホテルを含め12店舗を運営し、売上は増えたものの利益は9.3％減でした。セグメント利益の合計には、全社調整額31.36億円の減算があり、連結営業利益は234.45億円です。
財務安全性
8月末の資産合計は3,219.18億円、親会社所有者帰属持分は1,124.73億円、同持分比率は34.9％でした。現金及び現金同等物は442.04億円で、前期末から45.99億円増えています。
営業キャッシュ・フローは144.18億円と前年同期の68.88億円から増加しました。税引前利益216.65億円に対し、棚卸資産の増加による支出は17.84億円、営業債務等の減少による支出は15.94億円です。投資CFはマイナス50.20億円、財務CFはマイナス48.05億円でした。営業CFは改善しましたが、物件取得・販売に伴う棚卸資産と資金調達の動きを次期も追う必要があります。
定量評価
| 指標 | 2026年11月期3Q累計 | 前年同期・比較 |
|---|---|---|
| 営業利益率 | 23.5％ | 前年同期24.8％ |
| 親会社所有者帰属持分比率 | 34.9％ | 前期末33.4％ |
| 営業CF | 144.18億円 | 前年同期68.88億円 |
| 通期営業利益進捗率 | 93.6％ | 通期予想250.61億円に対して |
通期予想の営業利益に対する進捗は高い一方、売上高の進捗は87.7％です。物件売却の期ずれを含む事業構造のため、単純な進捗率だけでは第4四半期の着地を判断できません。
ポジティブ要因
不動産再生の利益が前年同期比82.1％増え、賃貸事業も利益が21.7％増えました。営業CFは前年同期から75.30億円増加し、資金残高も前期末を上回っています。ファンドの受託資産残高は新規契約の増加で2兆8,598億円まで拡大しました。
リスク要因
不動産開発は売上高・利益とも大幅減となりました。ホテルも増収減益です。再生物件の販売や開発物件の引渡し時期がずれれば、四半期ごとの利益は振れます。金利上昇も借入コストに影響し得るため、利益予想の上方修正だけで資金調達負担が解消したとはいえません。
業界動向との関連
会社は、国内不動産投資市場で投資意欲が強く、オフィス賃貸や物価上昇分の賃料転嫁が続いていると説明しています。一方、同社の数字では開発販売が減速し、再生事業の販売増が全体を押し上げました。不動産市況の強さだけでなく、物件取得価格と販売価格の差、売却時期、保有物件の賃料改定を分けて見ます。
株価への示唆
今回の修正は、売上予想を前回比93.73億円引き下げる一方、営業利益を4.49億円、税引前利益を7.00億円、親会社所有者帰属利益を7.49億円引き上げる内容です。再生物件の販売時期を翌期以降へ移す一方、賃貸のリーシング・賃料上昇とファンド手数料の上振れを織り込みました。利益の質は改善方向ですが、開発の減速とホテル採算の低下が残るため、投資スタンスは中立とします。
今期の総括
累計では増収増益でしたが、成長を主に担ったのは不動産再生です。不動産開発の販売減を安定事業がどこまで補うかが、次の焦点です。営業CFは改善したものの、物件在庫の回転や借入返済も含めて資金効率を見ます。
来期見通し
会社は2026年11月期の通期予想を、売上高1,136.13億円、営業利益250.61億円、税引前利益227億円、親会社所有者帰属利益159.06億円へ修正しました。売上高は前回予想から93.73億円減額、営業利益は4.49億円増額です。期末配当予想は1株58円に3円引き上げました。2025年12月1日の1対2株式分割後の予想額であり、分割前の前期実績100円とは単純比較できません（分割調整後では50円相当）。
総合判断
投資スタンスは中立です。不動産再生と賃貸が利益を伸ばし、営業CFも増えました。一方、開発の販売減とホテルの減益でセグメント間の濃淡が強く、売上予想も下方修正されています。第4四半期は、上方修正後の利益計画に加え、開発販売の進捗と在庫・借入の動きが判断材料になります。
出典
- 「2026年11月期 第3四半期決算短信〔IFRS〕（連結）」、トーセイ株式会社、2026年10月5日公表（IRニュース）