融資率は頭金を考える基準
フラット35の融資率は、次の式で計算します。
融資率 ＝ フラット35の借入額 ÷ 住宅の購入価額または建設費
中古住宅なら売買契約書の売買金額、新築なら請負契約書の請負金額が基本になります。購入に付随する土地などが含まれる場合もあるため、対象額は契約内容と金融機関で確認します。
たとえば購入価額が3,500万円で借入額が2,800万円なら、融資率は80％です。差額700万円が頭金に相当しますが、仲介手数料や登記費用などの諸費用は別に必要になる場合があります。
9割以下と9割超で金利が変わる
フラット35は、融資率が9割以下か9割超か、団信の種類などに応じて借入金利が異なります。9割以下にするために必要な頭金は、購入価額の1割を目安に計算できます。
| 購入価額 | 9割以下にする借入上限の目安 | 頭金の目安 |
|---|---|---|
| 3,000万円 | 2,700万円以下 | 300万円以上 |
| 3,500万円 | 3,150万円以下 | 350万円以上 |
| 4,000万円 | 3,600万円以下 | 400万円以上 |
これは融資率を計算するための単純な例です。諸費用、リフォーム費用、借入期間、団信などを含めた実際の借入条件は金融機関の確認が必要です。
頭金を増やしすぎる注意点
頭金が多いほど借入額と利息を抑えやすい一方、現金を住宅に集中させると、購入後の家計が脆くなります。特に中古住宅では、給湯器、屋根、外壁、水回りなどの修繕が重なることがあります。
手元に残す資金は、次のように分けて考えます。
- 収入減に備える生活防衛資金
- 引っ越しや家具など入居時の費用
- 教育費や車など時期が決まった支出
- 購入後の修繕・税・保険
- 近い時期に使わない余裕資金としての投資資金
頭金を払った結果、修繕や教育費を投資商品の売却で補う状態になるなら、融資率よりも現金余力を優先した方が家計の変動を抑えやすくなります。
まとめ
フラット35の頭金に一律の正解はありません。融資率は借入額を住宅価額などで割って計算し、9割以下かどうかで金利が変わる点が判断材料になります。
一方、頭金を増やすほど手元資金は減ります。金利差だけで決めず、諸費用、修繕費、教育費、予備資金を差し引いた後の現金残高から借入額を考えることが大切です。