フラット35の返済負担率とは？借入可能額の考え方

返済負担率の計算式

返済負担率は、次の式で確認できます。

返済負担率＝年間の借入返済額の合計 ÷ 年収 × 100

公式の利用条件では、年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下が基準です。たとえば年収600万円で年間の返済額が180万円なら、返済負担率は30％です。

ただし、実際の審査は年齢、収入の継続性、物件、借入期間なども関係します。取扱金融機関によって基準が異なる場合もあります。

返済負担率で見落としやすいのは、住宅ローン以外の返済です。自動車ローン、教育ローン、カードローン、クレジットカードの分割払い・リボ払いなども対象になります。収入合算者の借入れが含まれる場合もあります。

「住宅ローンだけなら基準内」という計算では、申込み後に想定がずれることがあります。毎月の返済額を年額に直し、すべての借入を合算しておく必要があります。

返済負担率は審査の入口であり、家計の安全ラインを保証する指標ではありません。住宅購入後には、固定資産税、火災保険、修繕、管理費・修繕積立金、通勤費、教育費などが発生します。

子育て世帯なら、育児休業、時短勤務、進学による支出増も想定します。返済負担率が低くても、支出が重なる時期に毎月赤字になる借入額は家計に合いません。

確認する順番は、次のように整理できます。

フラット35の返済負担率は、年収に対する年間返済額の割合です。年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下が公式の基準ですが、他の借入も合算されます。

審査に通る借入額を目標にすると、購入後の税・教育費・修繕費が家計を圧迫することがあります。借入可能額ではなく、金利引下げ終了後も現金を残せる返済額を基準に考えることがポイントです。